梦哥，滨湖梦哥，新区新市你说滨湖新区是过老合肥新的市中心吗？貌似在很多投资客眼里，合肥老城区和政务区没地了，城区成房龄也慢慢变老了，和政合肥未来滨湖肯定超过老城区和政务成为合肥真正的中心中心”？

在他们眼里，似乎只有滨湖这样出地王的滨湖地方才能证明房产价值，不得不说，新区新市这种逻辑实在荒唐的过老有点可爱。老城区和政务新区都处于合肥独有的城区成核心地段，也是和政合肥合肥的地理中心轴，从教育、中心地铁、滨湖文化等都连接辐射着整个合肥，新区新市可以说去合肥任何区域都不是过老很远，而滨湖新区则处与合肥市最西南角。合肥老城区被合肥老四区包围，环城河环绕，可谓历史文化底蕴深厚，是合肥人口最为密集，资源最为集中的核心区域，隐藏着太多低调的富豪。

政务文化区被西南富人聚集的蜀山区、包河区和经开区相拥。政务区作为市府驻地，从建立之初就是高起点的。历经十余年的发展，目前的政务区已经是合肥发展为成熟的板块之一，既有人口资源，又有产业支撑，这样得天独厚的区位，必然使得老城区和政务区成为合肥市永久的核心区域。政务区规划面积不到13平方公里，可谓是弹丸之地，从2002年底开始建设，陆陆续续用了10年时间才初步建设成熟。

包河区滨湖新区规划面积近491平方公里，住宅区也有200多平方公里，几乎是政务区的10倍，若建设成熟，谈何容易？

滨湖新区仍然存在投资客和回迁户众多，同时还存在大量未出售的土地，待成熟上市之后，势必又会造成新房和二手房竞争压价，一旦遇到熊市，房价究竟如何尚未可知。政务区和老城区均早进入存量房市场，稀缺的地段和土地价值注定有稀缺的价格。有人说若干年后可能连政务区也会遇到和老城区一样，那就是房龄老化，肯定会贬值。那么我们就来盘点一下。

我们知道市中心环城河内庐阳区合作经济广场，2012年初开盘，均价118现如今已经涨到5w+，涨幅高达220%。包河区芜湖路上的东方广场住宅区和粮食局机关大院当时的均价也才1万，如今也都是4w+。合肥市政务区最近成交了一套住宅，总价700多万！置地柏悦公馆挂牌价50000元/㎡，近90天成交1套，目前挂牌房源单价基本都在4万以上，接近5万。

内森庄园挂牌均价42160元/㎡，3年涨了17357元/㎡。凯旋门（一三期）挂牌均价48012元/㎡，3年涨了20674元/㎡，这些小区一两千万的豪宅依然不缺买家，很多几百万的小区一年也没几套房源挂售，很多购房者一出手还都是全款，可见合肥低调的富豪还是不少的。

可我们知道，核心区内早就没地了，一旦建新房，那就是天价。老城区的可贵之处就在于优质资源高度集中，造成土地价值居高不下。成熟区域不可能永葆青春，但要老去也不是那么容易，目前还没有哪个区能够挑战政务区和老城区环城河区域的霸主地位，如果真有，也要等政务区真的老了，这个时间或许10年，或许20年。

而真到那个时候我想滨湖很多非品质改善的小区也老了，密密麻麻的高层可能到时候还真不如一些单位大院的“老破小”住的舒服。我们再回过头来看看老城区大家热议的老破小。其实抛开学区性质的小区，改造更新后的单位小区，生活更方便、环境更加干净宜居。相比较同板块的老小区更容易流通，在合肥卖得最快，流通性很好的房子，除了豪宅，就是老破小了，因为需求量真的很大，这个现象在上海和全国大城市都存在。

很多老小区是传统的两房格局飞机户型，它做到了三开间朝南、格局方正、南北通透，而且没有过多地浪费走道面积。50平分分钟住出商品房80平的感觉。并不是只有学区才会赋予核心地段老小区的价值，商业、教育、社区，公园、医疗、社群等资源同样是老小区保值的支撑，停车位改造，电梯加装后的小区内部，几乎看不到堵成浆糊的画面。

反而是干净、有序的停车环境。这都离不开合肥对于老小区的投入整改。合肥环城河区域、包河淝河板块、瑶海东部新中心均进入全面改造升级，同样位于政务区的合肥天鹅湖文化商务区近日也宣布将全面启动新一轮提质扩容行动。政务区休宁路片区、祁门路片区、习友路片区、十八岗片区四大地块今年全面启动旧城改造和征迁工作。

从最近的合肥二手房市场表现来看政务区的天鹅湖南、翡翠路西，高新区的蜀山西，庐阳区的环城河内，包河区的二环路外，新站区的次新小区、瑶海区的老旧小区较低谷期时均出现一定回暖，这些是各区域成交领头板块。

与此相反，之前热度比较高房龄较新的滨湖、经开、肥西县和长丰县成交都开始出现萎缩，肥东县则基本持平。说明支撑目前合肥二手房还是刚需自用性需求，投资需求恐怕还难言入场。

最后，说了这么多，梦哥不是吹老城区和政务区有多好，更不是鼓吹老破小。而是希望让大家看清一些本质现象。因为每一种产品形态都有它存在的价值。

最后，滨湖新区的品质改善小区梦哥觉得依然可以大胆入手，只是对于板块和区域的认知一定不要盲目跟风。对于滨湖的二手房地缘性自住哪里都可以，但凡带有投资和高杠杆一定要擦亮眼睛，未来房产逻辑一定会发生变化。

一些户型差，小区环境欠缺，物业管理欠缺的回迁小区，公寓式住宅，筒子楼，高密度的高层随着时间的推移在梦哥眼里真的不如成熟区域老破小区，滨湖新区的二手房未来的分化会不断加剧。